Od 1.1.2021 vstoupilo v platnost nové znění § 56a zákona o DPH, která významně omezí možnosti zdaňování nájmu mezi plátci DPH. Podle této novely nebude možné DPH zatížit nájem (mimo krátkodobého nájmu) těchto nemovitostí:
- stavby rodinného domu podle právních předpisů upravujících katastr nemovitostí
- obytného prostoru,
- jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru,
- stavby, v níž je alespoň 60 % podlahové plochy této stavby nebo části stavby, je-li pronajímána tato část, tvořeno obytným prostorem,
- pozemku, jehož součástí je stavba rodinného domu, obytný prostor nebo stavba podle písmene d), s níž je tento pozemek pronajímán,
- práva stavby, jehož součástí je stavba rodinného domu nebo stavba podle písmene d), s. níž je právo stavby pronajímáno.
Jde tedy o nemovitosti určené k bydlení, a to bez ohledu na to, zda jsou reálně k bydlení využity či nikoli. Změna se bude týkat stávajících i nových smluv. Veškeré dlouhodobé nájmy výše uvedených nemovitostí budou od 1.1.2021 osvobozeným plněním bez nároku na odpočet. Z toho vyplývá nemožnost uplatnit DPH na vstupu u těchto nájmů. Pokud bylo z pořízení uplatněno DPH na vstupu a ještě neuběhla desetiletá lhůta pro úpravu odpočtu daně podle § 78, je třeba začít od roku 2021 tuto úpravu provádět – každý rok vrátit 1/10 uplatněného DPH až do konce desetileté lhůty.
Příklad
Byt pořízený v roce 2017 za 2 mil. + DPH, uplatněno DPH na vstupu 300 tis., byt od roku 2017 pronajat plátci, nájem zatížen DPH – od roku 2021 bude nájem osvobozen, od roku 2021 do roku 2026 bude provedena každý rok úprava o 30 tis.
Dojde tedy k významnému omezení uplatnění DPH na vstupu u nemovitostí k bydlení, nicméně v určitých situacích půjde DPH na vstupu uplatnit i nadále. Např. pokud bude tato nemovitost určena k dalšímu prodeji (a tento prodej nebude osvobozen), bude užívána přímo k činnosti vlastníka – sídlo firmy apod., nebo při poskytování ubytovacích služeb.